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Como Declarar Imóvel Comprado, Vendido ou Financiado no IR 2026

Imóvel é um dos bens que mais gera dúvidas na declaração do IR. Seja na compra, na venda ou no financiamento, cada situação tem regras específicas — e errar pode resultar em imposto extra ou malha fina.

Como declarar um imóvel comprado

O imóvel adquirido em 2025 deve ser incluído na ficha "Bens e Direitos", no grupo 01 (Bens Imóveis). As informações necessárias são:

Código do bem (11 – Apartamento, 12 – Casa, etc.)
Discriminação: endereço completo, área, número do registro em cartório, data de aquisição e nome do vendedor
Valor do custo de aquisição (escritura + despesas com cartório, ITBI, corretagem)

📌 Importante: O valor declarado deve ser o custo histórico de aquisição — não o valor de mercado, não o valor venal. O imóvel não é "atualizado" na declaração conforme o mercado valoriza.

Como declarar imóvel financiado

No ano de contratação, declare o valor já pago (entrada + parcelas quitadas no ano). Nos anos seguintes, vá atualizando o valor conforme as parcelas são pagas. O saldo devedor do financiamento não entra em Bens e Direitos — mas pode ser informado em "Dívidas e Ônus Reais".

Como declarar a venda de um imóvel

A venda de imóvel pode gerar ganho de capital — a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. Esse ganho é tributável à alíquota de 15% a 22,5%, conforme o valor, e deve ser calculado e pago até o último dia do mês seguinte à venda (via DARF).

Quando a venda de imóvel é isenta de IR?

Situação	Isento?
Único imóvel, valor de venda até R$ 440.000	Sim (se não vendeu outro nos últimos 5 anos)
Usa o valor total para comprar outro imóvel em até 180 dias	Sim
Imóvel adquirido antes de 1969	Sim, integralmente
Venda com lucro acima dos limites	Não — paga ganho de capital

⚠️ Atenção: O ganho de capital deve ser calculado e o DARF pago ANTES da declaração anual, no mês seguinte à venda. Não basta declarar no IRPF — o imposto precisa ter sido recolhido no prazo.

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